После летнего обзора рынка с участием руководителей казахстанской нефтегазовой, банковской, юридической, гостиничной, авиационной и IT отраслей, журнал Akyl-kenes подготовил обзор рынка недвижимости Казахстана в свете последнего заявления властей страны о некоторых возможностях использования средств граждан, накопленных в ЕНПФ. Респонденты, участвовавшие в опросе, отвечали на два вопроса: Как использование гражданами своих пенсионных накоплений повлияет на рынок жилой недвижимости? Как организация готовится к 2021 году, когда тысячи потенциальных покупателей начнут рассматривать различные варианты жилья для приобретения жилья или улучшения своих жилищных условий?
Галим Хусаинов, председатель правления АО «Банк ЦентрКредит»
По нашим прогнозам, использование пенсионных активов гражданами Казахстана будет использовано, в основном, в двух направлениях. В первом случае, большая часть граждан страны имеет действующие ипотечные займы в банках. В этой ситуации граждане активно воспользуются возможностью закрыть свои текущие обязательства по ипотечным жилищным займам. Особенно это коснется тех заемщиков, которые имеют определенные затруднения с исполнением кредитных обязательств. В результате этого значительная часть рынка недвижимости освободится от обременений, что позволит владельцам жилья использовать его в других финансовых операциях. Во-вторых, другая часть граждан страны воспользуется возможностью улучшить жилищные условия и направит свои накопления на приобретение жилья. В свою очередь, это спровоцирует повышение цен на рынке недвижимости, в особенности коснувшись жилья в экономическом и комфортном сегментах.
Стратегия банка по части качества процессов, касающихся обслуживания своих клиентов, направлена на постоянное их совершенствование. Мы с особым вниманием относимся к ожидаемому повышению спроса со стороны граждан к нашим ипотечным продуктам, в связи с новой возможностью использования ими части их пенсионных накоплений. В ожидании следующего года банк заблаговременно начал дополнительно оптимизировать и автоматизировать все внутренние этапы прохождения кредитных заявок от клиентов. В особенности это касается ипотечных жилищных продуктов. Также, с целью обеспечения максимального удобства для наших потенциальных клиентов, банк предпримет все необходимые меры по оперативному взаимодействию с основными операторами, которые будут наделены полномочиями по распределению пенсионных активов.
Талгат Ергалиев, председатель РОЮЛ «Союз строителей Казахстана»
Почти 6 млн граждан Казахстана имеют пенсионные накопления в размере от 1 до 500 000 тенге. Именно эта категория людей больше всех нуждается в жилье и навряд ли сможет воспользоваться пенсионными накоплениями. Но вопрос заключается в том, что если один гражданин или десять человек воспользуются пенсионными накоплениями, то это тоже помощь для строительной отрасли, в которой также работают люди. Эта мера не решит проблем всех, кто не имеет жилья. Всего 160 000 человек имеют накопления в размере от 5 млн и более тенге, что говорит о наличии у них собственного жилья и высоких доходов. Часть населения сможет направить накопления на лечение и образование. Конечно, это тоже является помощью и благом, поскольку в любом случае, эти деньги останутся внутри страны и будут работать на экономику Казахстана.
Даже, если хотя бы 10% населения, имеющих достаточный объем накоплений, сможет приобрести жилье, это будет позитивным фактором для строительных компаний, которым нужно много строить, принимая во внимание растущую урбанизацию. Развитие рынка жилья будет способствовать улучшению городских условий, появлению новых социально-инфраструктурных объектов и созданию новых рабочих мест.
Шалкарбек Талипов, председатель правления корпорации «ORDA INVEST»
Использование гражданами своих пенсионных накоплений для покупки недвижимости будет положительно влиять на строительный бизнес во всем Казахстане на долгосрочной основе. Нынешняя ситуация на рынке сохраняет большой спрос на жилье, что позволяет нам работать в штатном режиме. Речь не идет о том, что пенсионные деньги одномоментно будут направлены на строительство новых квартир. При этом возрастет покупательская способность граждан, что, несомненно, спровоцирует рост объемов строительства в стране. Вероятнее всего, средства, снятые с пенсионных счетов граждан, не позволят им сразу приобретать жилье. Зато у многих окажутся доступные средства для внесения первоначального взноса, что позволит им накапливать деньги для приобретений в будущем.
Наша задача на данный момент состоит в обеспечении достаточного объема предложения на ожидаемый спрос со стороны потребителей. Очень важно, чтобы деньги попали напрямую в строительный сектор. Если рынок жилой недвижимости будет насыщен достаточным предложением, тогда цены на недвижимость не будут расти. Однако, если у потенциальных покупателей будут средства на приобретение жилья, а количество предложения на рынке окажется ограниченным, то следует ожидать роста цен на жилье.
На данный момент корпорация «ORDA INVEST» будет придерживаться той же концепции, что и раньше. Она заключается в том, чтобы не снижать цены, за счет экономии на используемых материалах, фонде оплаты труда и оборудовании. Корпорация очень трепетно и внимательно относится к вопросам качества, благодаря чему каждый наш комплекс уникален и неповторим.
В каждом проекте мы стремимся к созданию некой «изюминки» и особой уникальности, которые отличают наши проекты от конкурентных аналогов и от своих собственных. Мы открываем для себя новые рыночные возможности в строительстве, в новых технологиях и в новых регионах, что должно принести максимальный положительный эффект для будущих потенциальных клиентов.
Баян Куатова, управляющий партнер Colliers International Kazakhstan
Мнение не однозначное, поскольку механизм снятия пенсионных денег будет понятен лишь в начале 2021 года. Если данная процедура окажется прозрачной и будет проводиться без бюрократических проволочек, то программа окажется полезной для граждан страны. Не радует, что всего 721 000 человек сможет получить доступ к частичному снятию денег, что составляет 6-7% от общего числа вкладчиков.
Для строительной отрасли данная ситуация является однозначно благоприятной. На рынке наблюдается не совсем приемлемая ситуация, которая отражает строительство жилых комплексов с квартирами, имеющих маленькие жилые площади. В результате этого рынок насыщается множеством квартир с маленькой квадратурой и домов с форматом общежития. В идеале, было бы предпочтительнее иметь на рынке квартиры с разной жилплощадью, в которых проживали бы люди с разным социальным статусом.
Текущие мировые тренды ведут к тому, чего не должно быть. Нельзя допускать резкого расслоения общества путем расселения малообеспеченных людей в маленьких квартирах, находящихся в отдаленных районах, а богатых – в элитных жилых комплексах, расположенных в хороших районах города. Воспользовавшись частичным снятием средств с ЕНПФ, люди, которые имеют достаточные накопления, смогут купить себе дополнительное жилье. К этой категории относятся граждане с хорошим заработком, у которых уже имеется жилье. Поэтому для них эта мера превратится вложиться в недвижимость, рассматривая ее как инвестиции.
Из 721 000 вкладчиков больше половины примет решение приобрести недвижимость. Другая часть граждан направит средства на улучшение своего здоровья и передаст свои накопления в доверительное управление финансовым компаниям. Принимая во внимание экономическую нестабильность в Казахстане, у людей имеется не так много других вариантов для инвестирования. В целом, данная мера являет собой позитивное явление, которое, к сожалению, коснется не всех граждан страны. Процедура снятия гражданами своих пенсионных накоплений должна быть максимально прозрачной, понятной, доступной и подконтрольной.
Мы будем тщательно исследовать целевые аудитории в каждом конкретном случае, что даст нам возможность создавать востребованный продукт. Мы хорошо знаем потребности своих покупателей в каждом сегменте. Мы знаем их предпочтения, которые отражаются в архитектуре и обустройстве жизненного пространства, которое мы предлагаем.
Даурен Айткенов, начальник отдела анализа и финансов, BI Development.
Как мы знаем, предложенная инициатива заработает уже в начале 2021 года, что, безусловно, окажет влияние на рынок недвижимости. По данным, предоставленным ЕНПФ, из 531 000 человек, имеющих право использовать свои пенсионные накопления, лишь 412 000 человек смогут реально вложить свои деньги в жилье, поскольку сумма изъятия у 119 000 человек не достигает 1 млн тенге.
По итогам опросов, проведенных в СМИ, лишь 44% вкладчиков готовы вложить деньги в новое жилье, что составляет порядка 180 000 человек с суммой вкладов в размере 700 млрд тенге из заявленных 1,66 трлн тенге. Около 100 000 человек используют деньги для погашения действующих ипотечных займов.
Если жители г.г. Нур-Султан и Алматы предпочитают приобретать новое жилье, то с учетом того, что в регионах строительство ведется не столь активно, как в этих городах, то объемы сделок, осуществляемых на вторичном рынке, превышают показатели первичного рынка. Исходя из этого, мы полагаем, что лишь 20% граждан вложится в новые квартиры по новой программе, что составит 36 000 человек, сумма накоплений которых составляет 140 млрд. тенге. Также мы считаем, что 60% из числа потенциальных покупателей первичного жилья ранее уже намеревались обрести недвижимость. Следовательно, рынок будет иметь дело лишь с куда меньшим количеством новых «уникальных» покупателей.
По нашим прогнозам, прирост спроса на первичном рынке в г. Нур-Султан предположительно составит 10%, в г. Алматы - 24%, в г. Шымкент - 43%, а в среднем по регионам - 13%. Эти показатели являются значимыми и отражают положительный фактор, направленный на содействие гражданам в улучшении их жилищных условий.
Наша компания уже сейчас активно готовится к появлению потенциальных покупателей. На данный момент в разработке находится большое количество интересных проектов, подпадающих под условия приобретения жилья по новой программе. Мы также работаем над улучшением ценовых предложений для клиентов, желающих приобрести жилье в сегменте доступного жилья.
Айгерим Ахметжанова, руководитель продаж ТОО «Гранд-Статус»
В своем последнем послании народу Казахстана глава государства Касым-Жомарт Токаев заявил, что в 2021 году порядка 700 000 вкладчиков ЕНПФ смогут использовать часть накоплений для приобретения жилья и улучшения своих жилищных условий.
Очевидно, что данная инициатива по-разному повлияет на рынок недвижимости. Во-первых, трудовые отношения выйдут из тени. Будут наблюдаться требования работников, которые будут требовать от своего работодателя заключение трудовых договоров и выплату пенсионных отчислений в ЕНПФ. Во-вторых, после того, как данный механизм заработает, повыситься доверие к пенсионному фонду и, соответственно, к государству как управляющему финансовыми активами. Граждане страны будут мотивированы пополнять свои пенсионные счета, что повлечет за собой рост накоплений, увеличится денежный оборот внутри государства.
В- третьих, увеличится спрос на первичное жилье эконом-класс и сегмента «комфорт». Конечно, сразу насытить весь рынок не получится, поскольку в связи с пандемией многие строительные компании приостановили свою работу. Со временем цены на арендное жилье могут снизиться, поскольку у людей появится собственное жилье.
У банков второго уровня появится интерес для сотрудничества с «Отбасы банком» и ЕНПФ. Возможно появление отечественных и иностранных инвесторов, которые начнут вкладываться в строительный рынок, тем самым, способствуя росту рынка. Это даст импульс для появления на рынке новых компаний, которые составят конкуренцию компаниям, давно работающим в отрасли. В свою очередь, это будет способствовать повышению качества строительства, появлению новых рабочих мест и развитию смежных со строительством отраслей.
Наша компания готова к тому, что в 2021 году люди начнут приобретать недвижимость. Мы установили такой ценовой диапазон, который не под силу многим компаниям. На данный момент стоимость квадратного метра в наших комфортных жилых комплексах, расположенных на левом берегу столицы, составляет 235 000 тенге. Достижение такой цены было достигнуто за счет оптимизации расходов, эффективной работы опытной команды и автоматизации бизнес-процессов. Стратегия нашей компании заключается в том, чтобы сделать жилье класса «комфорт» доступным для большинства населения. В будущем наша компания планирует выходить в регионы, чтобы предложить людям жилье с повышенным уровнем комфорта.
Максим Даллакян, управляющий директор, основатель «MASNAGET Digital Studio»
Президентство действующего Главы государства нельзя охарактеризовать иначе, как период интенсивных реформ. К сожалению, многие из таких реформ являются не органичным продолжением естественного витка развития страны, а представляют из себя вынужденные экстренно разработанные инициативы, призванные «снивелировать» последствия экономической турбулентности в глобальной и локальной экономике, вызванной пандемией.
Показательным примером такой инициативы является возможность использования населением части накоплений в счет стоимости приобретаемого жилья. Окончательные критерии Программы официально не сформулированы, но предварительные прогнозы уже возможны. Доподлинно известно, что веры в эффективность пенсионной системы у людей гораздо меньше, чем в ликвидность недвижимости. Поэтому предложенная Программа однозначно вызовет интерес у граждан и даст определенный импульс в развитии строительной и смежных с ней отраслей.
Во-первых, спрос породит предложение, но вряд ли будет наблюдаться его дефицит. Ситуация окажется печальнее, если Программа будет предъявлять определенные требования к приобретаемой недвижимости или застройщику. Во-вторых, данная опция будет доступна только примерно 720 000 вкладчикам, которые вместе смогут изъять из Фонда 1,4 трлн тенге. Это те люди, чьи совокупные пенсионные начисления превышают обозначенный минимальный порог накоплений.
В-третьих, эти вкладчики преимущественно проживают в трех крупных городах Казахстана, что говорит о том, что основной эффект от Программы следует ожидать в г.г. Нур-Султан, Алматы и Шымкент. Это еще больше увеличит контраст экономик данных городов на фоне посредственных показателей остальных регионов.
К тому же, эта инициатива поспособствует росту коэффициента урбанизации населения наряду со стараниями Правительства «поднять с колен» сельское хозяйство, в том числе, через стимулирование притока человеческих ресурсов обратно в село.
И в заключение, большинство из людей, накопивших минимальную допустимую сумму, ввиду размеров их дохода, скорее всего, уже имеет собственное жилье и, вероятно, не одно. Критерии по накоплениям остаются достаточно жесткими для большинства, что делает данную инициативу труднодоступной для той когорты граждан, которой действительно нужно жилье.
Аналитика от Colliers International Kazakhstan
Согласно базе данных Colliers, во втором квартале 2020 года в г. Алматы активные продажи велись в шестидесяти шести жилых комплексах. 41% нового жилья на продажу приходится на жилые комплексы бизнес-класса по средней стоимости 494 286 тенге за м2.
В столице Казахстана во втором квартале 2020 года активные продажи велись в девяноста семи жилых комплексах. В отличие от г. Алматы, 68% нового жилья на продажу приходится на жилые комплексы эконом-класса по средней стоимости 275 983 тенге за м2.
Ввод в эксплуатацию жилья увеличился на 34% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составил 1 151 370 м2. Несмотря на условия карантинного режима, новые жилые объекты строятся согласно графику и будут сданы в эксплуатацию в срок.
Согласно официальной статистике, начиная с 2017 года средние цены на первичном рынке жилья продолжают свой рост ежегодно на 5-6%. Тем временем, средние цены на вторичном рынке жилья демонстрируют снижение на 2% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Жители столицы отдают большее предпочтение новому жилью, которое становится доступнее с новыми государственными ипотечными программами.
Основными негативными факторами воздействия на покупательскую способность являются девальвация и снижение доходов населения во время пандемии. Учитывая сложившуюся ситуацию, а также значительный объем предложения нового жилья, застройщики отложат или приостановят строительство новых объектов, направив все усилия на завершение уже начатых объектов и продажу оставшихся квартир во введенных в эксплуатацию и строящихся проектах.